W poprzednim artykule przedstawione zostały korzyści zawarcia umowy leasingu. W niniejszym artykule chcielibyśmy porównać korzyści płynące z leasingu w odniesieniu do przykładowo zakupu nieruchomości ze środków własnych.
Wśród klientów naszej Kancelarii często pojawia się pytanie o możliwość najmu nieruchomość i późniejszej sprzedaży tej nieruchomości, z jednoczesnym zaliczeniem na poczet ceny uiszczonego już czynszu najmu.
Choć ekonomicznie takie rozwiązanie jest jak najbardziej logiczne i właściwe, to jednak jego zastosowanie wprost pociąga za sobą konsekwencje podatkowe. Dla celów podatku dochodowego, przychód ze sprzedaży nieruchomości po upływie okresu najmu powinien być ustalony na poziomie rynkowym. Oznacza to, że choć Kupujący zapłaci nam niższą cenę, to my musimy rozpoznać przychód w wysokości wartości rynkowej nieruchomości z dnia przeniesienia własności nieruchomości.
Aby uniknąć takiego skutku mamy następujące rozwiązania.
- Zawarcie umowy sprzedaży w następującej formule – umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej za np. 10 lat i przewidująca obowiązek uiszczania przez ten okres zaliczek na poczet ceny sprzedaży + wydanie nieruchomości w dniu zawarcia umowy przedwstępnej + zawarcie umowy przyrzeczonej i zapłata ostatniej „raty”.
- Zawarcie umowy sprzedaży w następującej formule – umowa przenosząca własność, w której uregulowano, że płatność będzie następowała w np. 10 rocznych ratach.
- Zawarcie umowy leasingu.
Skutki zawarcia umowy sprzedaży według wariantu a)
- Z dniem wydania nieruchomości na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT. Jeżeli nie będzie przesłanek do objęcia transakcji zwolnieniem z VAT, wówczas VAT będzie do uiszczenia od razu, od całej umówionej ceny, a nie od poszczególnych wpłat.
- Każda wpłata na poczet umówionej kwoty stanowić będzie zaliczkę na poczet ceny, która nie będzie stanowiła przychodu dla sprzedającego. Przychód powstanie dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. za 10 lat,
- Z uwagi na dość długi okres „rozbicia” płatności, aby uniknąć ryzyka doszacowania przychodu za kilka lat dobrze byłoby wprowadzić do umowy klauzulę waloryzacyjną.
Skutki zawarcia umowy sprzedaży według wariantu b)
- Z dniem wydania nieruchomości powstanie obowiązek z tytułu podatku VAT. Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zwolnienia sprzedaży nieruchomości z podatku VAT, wówczas obowiązek zapłaty VAT powstanie w stosunku do całej ceny, niezależnie od tego, że płatności mają nastąpić w terminie późniejszym.
- Z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność powstanie przychód w wysokości równowartości umówionej ceny, niezależnie od tego, że cena ma być płatna ratami.
- Z uwagi na dość długi okres rozbicia płatności, aby uniknąć ryzyka doszacowania przychodu za kilka lat dobrze byłoby wprowadzić klauzulę waloryzacyjną.
Skutki zawarcia umowy leasingu omówiliśmy szerzej w poprzednim artykule.
Z powyższego wynika, że zarówno w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (niezależnie od wariantu) i w przypadku leasingu gruntu oraz leasingu finansowego budynku powstanie od razu obowiązek zapłaty VAT od całej umówionej wartości umowy.
Zatem dla transakcji dotyczącej gruntu to nie podatek VAT będzie rozstrzygający. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży w wersji a) obowiązek w podatku dochodowym powstanie dopiero za 10 lat, ale w całej wysokości od razu. W przypadku transakcji sprzedaży według wariantu b), przychód powstanie teraz i także jednorazowo, w całej wysokości. Z kolei umowa leasingu rozkłada w czasie powstanie po stronie sprzedającego przychodu podatkowego. Dodatkowo, przychodem będzie wyłącznie część odsetkowa raty leasingowej.
Z kolei dla transakcji dotyczącej budynku, należałoby w pierwszej kolejności przesądzić, czy sprzedaż i leasing finansowy w ogóle będzie podlegał podatkowi VAT, tj. czy nie zachodzą przesłanki do zwolnienia z VAT. Jeżeli jednak transakcja w każdy z tych wariantów byłaby opodatkowana VAT, to pewną metoda optymalizacji ciężaru z nią związanego, byłoby zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Tylko w tym wariancie istniałaby możliwość rozłożenia obowiązku w VAT w czasie. Tutaj bowiem VAT byłby płatny nie od całej wartości transakcji, ale od poszczególnych rat leasingowych. W kontekście podatku dochodowego, w przypadku wariantów związanych ze sprzedażą powstanie obowiązek jednorazowej zapłaty podatku, różni się tylko moment powstania tego obowiązku. Umowy leasingu dają z kolei możliwości rozłożenia tego obciążania w czasie. Przy leasingu operacyjnym przychód dla sprzedającego będzie odpowiadał wartości rat leasingowych, jednak będzie mógł on w dalszym ciągu dokonywać dalej odpisów amortyzacyjnych. W zakresie leasingu finansowego tylko część odsetkowa będzie stanowiła przychód dla sprzedającego.
