Polski Ład wprowadził brak możliwości dokonywania amortyzacji lokali mieszkalnych. Zmiana ta dotyczy zarówno osób posiadających mieszkania w ramach działalności gospodarczej, jak również spółek. Jakie to ma znaczenie dla rynku wynajmu nieruchomości lub osób, które wykorzystywały lokale mieszkalne w działalności gospodarczej, np. jako biuro?
W ostatnich latach dość powszechne było nabywanie nieruchomości przez osoby fizyczne w celu ich dalszej odsprzedaży np. po wyremontowaniu lub w celu wynajmu. Brak możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych sprawi, że taki rodzaj inwestycji kapitału stanie się mniej opłacalny.
- Lokal mieszkalny – rynek odsprzedaży
Przedsiębiorcy kupujący lokale mieszkalne w złym stanie technicznym w celu ich wyremontowania i dalszej odsprzedaży z zyskiem liczą na wysokie koszty uzyskania przychodów przy sprzedaży. Dla nich sytuacja się nie zmieni. Koszty zakupu i remontu nadal pomniejszą przychód ze zbycia wyremontowanego lokalu mieszkalnego.
- Lokal mieszkalny – rynek wynajmu
Przedsiębiorcy kupujący gotowy pod klucz lokal mieszkalny, w celu jego wynajmu, do tej pory mogli odpisy amortyzacyjne odliczać od przychodów, dzięki czemu zmniejszeniu ulegała podstawa opodatkowania przychodów z najmu tych lokali mieszkalnych. Takiej możliwości już nie będzie!
Zmieni się też sytuacja przedsiębiorców, który kupowali tańsze, ale zniszczone lokale mieszkalne, w celu ich wyremontowania i oddania w najem. Koszty takiego remontu – ulepszenia zasadniczo powinny być zaliczone jako zwiększenie wartości początkowej i podlegać odliczeniu jako odpisy amortyzacyjne, tzn. nie mogą być zaliczone jednorazowo w koszty uzyskania przychodów, tylko powinno się je rozliczać w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne. Co to oznacza? Przedsiębiorca nie będzie mógł pomniejszyć swojego przychodu z wynajmu ani o cenę zakupu mieszkania (w postaci odpisów amortyzacyjnych od wartość nabycia mieszkania), ani o wydatki na remont stanowiący ulepszenie lokalu. Koszty te nie będą stanowić kosztów podatkowych. Kosztem za to nadal będą mogły być wydatki na remont służący przywróceniu pierwotnych funkcji lub stanu lokalu (np. malowanie ścian, wymiana instalacji elektrycznej).
- Lokale użytkowe
A co z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi w działalności gospodarczej, np. jako biuro? Polski Ład pozostawił możliwość amortyzacji lokali użytkowych. Lokal użytkowy to część budynku składająca się z jednego lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Zasadniczo zatem mieszkanie zaadoptowane na biuro powinno spełniać tą definicję. Jeżeli jednak chcemy mieć pewność, że poczynione przez nas wydatki ulepszenie biura lub zaadoptowanie mieszkania na biuro, będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów musimy być pewni, że nasze biuro to lokal użytkowy w rozumieniu przepisów podatkowych.
W pierwszej kolejności warto sięgnąć do odpisu z księgi wieczystej, gdzie wpisana jest funkcja lokalu. Jeżeli znajdziemy tam zapis, że jest to lokal mieszkalny, wówczas możemy mieć problem z uzasadnieniem zaliczania w koszty uzyskania przychodów wydatków na biuro zlokalizowane w takim lokalu. W takim wypadku jedyną możliwością może być zmiana kwalifikacji lokalu mieszkaniowego na lokal użytkowy. Warto zatem, przed zakupem lokalu na biuro lub przed wynajęciem lokalu na biuro, który będzie wymagał remontów sprawdzić, czy mamy do czynienia z lokalem użytkowym, czy mieszkalnym.
