Aktualności

Leasing jest niedocenianą formą zakupu majątku, w tym nieruchomości. Jest ona wyjątkowo atrakcyjna dla tych przedsiębiorców, którzy chcieliby rozłożyć wydatki związane z zakupem nieruchomości w czasie i nie koniecznie korzystać z finansowania zewnętrznego. Dużą zaletą jest także możliwości, w przypadku niektórych formach leasingu, szybszego generowania kosztów podatkowych niż, np. przy zakupie nieruchomości ze środków własnych lub z kredytu.

Umowa leasingu może wystąpić w trzech wariantach w zależności od przedmiotu leasingu:

1. Leasing operacyjny
2. Leasing finansowy
3. Leasing gruntu

Uwagi ogólne dotyczące leasingów podatkowych

Skorzystanie z tej opcji daje szereg możliwości podatkowych, wymaga jednak aby właściciel nieruchomości prowadził działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i działalność finansową (leasingową).

Zakres umów, do których stosuje się przepisy podatkowe dotyczące leasingu, jest szerszy niż wynikałoby to z przepisów kodeksu cywilnego. Do umów leasingu na gruncie ustaw podatkowych zaliczamy:

• umowy spełniające kryteria uznania ich za stricte umowy leasingu na gruncie prawa cywilnego, a także
• każdą inną umowę, na podstawie której jedna ze stron oddaje drugiej do używania (lub używania i pobierania pożytków) podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty i prawo użytkowania wieczystego.

Skutki zawarcia umowy leasingu operacyjnego

Umowa kwalifikowana na gruncie ustaw o podatkach dochodowych jako umowa leasingu operacyjnego, zawarta z przedsiębiorcą, musi spełniać następujące wymagania:

1. jeżeli przedmiotem umowy są podlegające amortyzacji rzeczy ruchome, umowa musi być zawarta na czas oznaczony, wynoszący co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji,
2. jeśli przedmiotem umowy są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości, umowa ta musi być zawarta na czas oznaczony, wynoszący co najmniej 5 lat,
3. suma ustalonych w umowie opłat, pomniejszona o należny podatek VAT, odpowiadać musi co najmniej wartości początkowej środków trwałych.

Jeśli umowa leasingu spełnia powyższe warunki, to wywołuje ona następujące skutki:

• opłaty wynikające z umowy leasingu ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy stanowią odpowiednio przychód po stronie finansującego, i koszt uzyskania przychodów po stronie korzystającego,
• finansujący dokonuje odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego,
• dzięki temu korzystający ma prawo do zaliczenia do kosztów podatkowych wartości początkowej (odzwierciedlonej w poszczególnych ratach leasingowych) środka trwałego w okresie krótszym niż okres amortyzacji,
• podatek VAT będzie naliczany do każdej raty leasingowej (świadczenie usług),
• nabycie po upływie podstawowego okresu umowy leasingu, może nastąpić po cenie odbiegającej od jego ceny rynkowej (to jest po cenie niższej od rynkowej). Cena ta nie może być jednak niższa od tak zwanej hipotetycznej wartości netto środka trwałego – jeśli sytuacja taka miałaby miejsce, wówczas firma leasingowa musiałaby określić swój przychód z tytułu sprzedaży w wysokości wartości rynkowej środka trwałego. Hipotetyczną wartością netto, o której mowa, jest wartość początkowa środka trwałego pomniejszona o odpisy amortyzacyjne ustalone metodą degresywną z zastosowaniem współczynnika 3.

Skutki zawarcia umowy leasingu finansowego

Umową leasingu finansowego na gruncie ustaw o podatkach dochodowych będzie umowa, która spełnia następujące warunki:

1. została zawarta na czas oznaczony,
2. suma opłat, pomniejszona o należny podatek VAT, odpowiada co najmniej wartości początkowej środków trwałych będących przedmiotem leasingu (do sumy tej zalicza się również wartość wykupu środka trwałego po zakończeniu okresu umowy),
3. umowa zawiera zapis, że odpisów amortyzacyjnych w podstawowym okresie umowy leasingu dokonywać będzie korzystając.

Gdy umowa zawiera powyższe elementy:

• amortyzacji przedmiotu leasingu w celach podatkowych dokonuje korzystający (odpis będzie jego kosztem podatkowym),
• opłaty wynikające z umowy leasingu w części stanowiącej spłatę wartości początkowej środków trwałych nie są zaliczane do przychodów podatkowych finansującego. Analogicznie opłaty wynikające z umowy leasingu w części stanowiącej spłatę wartości początkowej nie stanowią kosztów uzyskania przychodów po stronie korzystającego,
• kosztami podatkowymi korzystającego będą natomiast, tak zwane, odsetkowe części rat leasingowych (które jednocześnie stanowią przychód podatkowy finansującego),
• wraz z zawarciem umowy leasingu powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT od całej kwoty, na którą opiewa umowa leasingu (dostawa towarów),
• po upływie podstawowego okresu umowy leasingu finansujący może sprzedać środek trwały na rzecz korzystającego po cenie, która odbiega znacznie od ich wartości rynkowej.

Skutki zawarcia umowy leasingu gruntu

Ustawy o podatkach dochodowych przewidują odrębne zasady dla leasingu gruntów. Umowy leasingu gruntów stanowią, oprócz leasingu operacyjnego i finansowego, trzecią, odrębną kategorię. Odrębność uregulowań dotyczących umów leasingu, których przedmiotem są grunty, wynika stąd, że grunt i prawo użytkowania wieczystego nie stanowią środka trwałego, który podlegałby amortyzacji. Tym samym, nie mogą być, co do zasady, ani przedmiotem umów kwalifikowanych jako umowy leasingu operacyjnego, ani leasingu finansowego.

Na gruncie przepisów podatkowych przyjęto więc całkowicie odrębne zasady rozliczania umów leasingu, których przedmiotem są grunty. Zgodnie z tymi zasadami, umowa leasingu gruntu musi spełniać następujące kryteria:

• powinna być zawarta na czas oznaczony,
• suma opłat powinna odpowiadać co najmniej wartości gruntu

W takim wypadku:

• opłaty ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy, w zakresie w jakim stanowią spłatę wartości gruntów, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów korzystającego i nie są zaliczane do przychodów finansującego,
• część odsetkowa opłat stanowi dla korzystającego koszt podatkowy, dla finansującego zaś – przychód podatkowy,
• wraz z zawarciem umowy leasingu gruntu powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT od całej kwoty, na którą opiewa umowa leasingu (dostawa towarów),

Zasady te należy stosować zarówno w przypadku, gdy przedmiotem leasingu jest grunt zabudowany, jak i niezabudowany. Z tego względu, jeśli na przykład budynek byłby przedmiotem leasingu operacyjnego (to jest odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej dokonywałby finansujący), w odniesieniu do gruntu lub prawa użytkowania wieczystego muszą być przewidziane inne zasady rozliczeń. Jednocześnie w praktyce możliwe jest (i stosowane) zawarcie zarówno odrębnych umów leasingu dla budynku i gruntu, jak i jednej umowy, której przedmiotami są grunt i budynek, przy czym dla gruntu lub prawa użytkowania wieczystego obowiązują w tym zakresie oddzielne zasady rozliczeń, niezależne od formy umowy przyjętej dla samego budynku.

Jeśli celem korzystającego jest nabycie nieruchomości po zakończeniu okresu, na który zawarta została umowa leasingu (bądź umowy, jeśli zawarto odrębne umowy dla budynków i gruntu lub prawa użytkowania wieczystego), to zastosowanie znajdą następujące zasady:

• jeśli budynek wykorzystywany był przez korzystającego na podstawie umowy leasingu operacyjnego, może on nabyć ten budynek za określoną umownie cenę, która nie może być jednak niższa od hipotetycznej wartości netto budynku. Jeśli natomiast budynek był wykorzystywany na podstawie umowy leasingu finansowego, wówczas brak jest jakichkolwiek ograniczeń w zakresie jego ceny wykupu po zakończeniu okresu trwania umowy.
• W przypadku gruntu, który również był wykorzystywany na podstawie umowy leasingu, cena, po której korzystający może nabyć ten grunt po zakończeniu umowy, może w istotny sposób odbiegać od poziomu rynkowego – podobnie jak w przypadku leasingu finansowego, brak w tym przypadku jakichkolwiek ograniczeń prawnych co do poziomu tej ceny.

W związku z powyższym, dla umowy leasingu dotyczącej gruntu nie mamy możliwości wyboru formy leasingu. Z kolei w przypadku umowy leasingu dotyczącej budynku mamy dwie opcje. Wybór najkorzystniejszej z nich poprzedzić należy analizą, czy leasing finansowy w ogóle będzie podlegał podatkowi VAT, tj. czy nie zachodzą przesłanki do zwolnienia z VAT. Jeżeli jednak transakcja byłaby opodatkowana VAT, to pewną metoda optymalizacji ciężaru z nią związanego, byłoby zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Tylko w tym wariancie istniałaby możliwość rozłożenia obowiązku w VAT w czasie. Tutaj bowiem VAT byłby płatny nie od całej wartości transakcji, ale od poszczególnych rat leasingowych. W kontekście podatku dochodowego, umowy leasingu dają możliwości rozłożenia tego obciążania w czasie.